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Hier müssen wir zunächst das öffentlich-rechtliche und privat-rechtliche Umfeld der Immobilie durchleuchten. Privatrechtlich werden Ihnen häufig durch die Vertreiber derartiger Immobilien verschiedene Nutzungs- und Veräußerungsbeschränkungen auferlegt. Die gleichen Nachteile können auch öffentlich-rechtlichen Ursprungs sein, denn nicht selten greifen Gemeinden zur Erhaltung einer lebendigen Siedlungsstruktur zum Instrumentarium der Mindestnutzung oder beschränken zur Vermeidung von Zweitwohnsitzen die Höchstverweildauer.
Häufig werden Ihnen von den Immobilienvertrieben auch nicht angepasste Standardverträge vorgelegt, deren deutsche Übersetzung zuweilen fragwürdig ist.
Die Nutzung der Immobilie und ihre Vermietung werden ausschließlich in den Niederlanden versteuert. Eine Rückwirkung nach Deutschland findet nur dann statt, wenn Sie in den Niederlanden rechtswidrig keine Steuererklärungen abgeben sollten. Deswegen muss die Gestaltung der Rahmenbedingungen mit Rücksicht auf die niederländischen Ertrags- und Umsatzsteuervorschriften vorgenommen werden. Auch die ausschließliche Eigennutzung muss in den Niederlanden ertragsversteuert werden.
Im Jahr 2016 wird der Faktor zur Darstellung der Steuerlast noch 1,2 betragen. Für Werte oberhalb von 100.000 Euro je Miteigentumsanteil wird indessen der Multiplikator ab 2017 steigen.
Bei Objekten oberhalb eines Wertes von 500.000 Euro empfehlen wir nicht selten die Zuordnung der Immobilie zu einer juristischen Person, in der dann die Erträge entsprechend gesteuert werden können. Der Körperschaftsteuersatz für die hier infrage kommenden Gewinne beträgt 20 %.
Die Immobilie kann neben ihrer Bestimmung zu Freizeitzwecken bei entsprechender räumlicher und technischer Eignung auch als niederländische Betriebsstätte genutzt werden. Wir haben in einer solchen Fallgestaltung die Rechte des Eigentümers gegenüber dem deutschen Fiskus vor dem Finanzgericht in Düsseldorf durchgesetzt.
Nach einer Konkretisierung der niederländischen Verwaltungspraxis im laufenden Jahr gelten jetzt auch Personen als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, die bereits zum 2. Mal gegen Entgelt ihre Immobilie an Dritte überlassen haben. Werden Sie nachträglich entdeckt, müssen Sie die Umsatzsteuer und ggf. eine Buße zahlen, haben aber möglicherweise Probleme, die von Ihnen an andere Unternehmer (z.B. Gas- und Stromlieferanten) gezahlte Umsatzsteuer abzuziehen.
Es empfiehlt sich deswegen die umsatzsteuerliche Registrierung, die wir gerne für Sie vornehmen.
Vererben und Verschenken löst keine niederländische Erbschaftsteuer aus. Wohl ist dieser Vorgang aber in Deutschland steuerpflichtig, wobei es häufig zu Meinungsverschiedenheiten über die Bewertung der Immobilie in den Niederlanden kommt. Hier bestehen erhebliche Beurteilungsspielräume, die es auszunutzen gilt. Die Eigentumsumschreibung erfolgt bei Tod auf Grund einer sogenannten verklaring van erfrecht.